Comprar un complex d’apartaments és un procés llarg, de vegades complicat. És important que trobeu un complex d’apartaments que creieu que pot guanyar diners. Si cal, col·loqueu estretament amb un agent immobiliari per trobar propietats i amb un comptable per analitzar el potencial financer d’un complex d’apartaments. Per sol·licitar un préstec, recopileu la informació necessària i acosteu-vos a diversos prestamistes. A més, és una bona idea consultar un advocat immobiliari per ajudar-lo en el procés.
Passos
Part 1 de 4: Trobar un complex d'apartaments
Pas 1. Trieu quin tipus de complex voleu comprar
És possible que vulgueu comprar un complex d’apartaments que només consti d’edificis d’apartaments. Tot i això, també hauríeu de plantejar-vos la possibilitat de comprar un complex d’ús mixt. Aquest tipus de complex també inclou immobles comercials que podeu llogar.
- Es podria convertir un complex que actualment no té ús mixt. Tot i això, la zonificació ho ha de permetre.
- Penseu també sobre quines comoditats voleu que tingui el vostre complex d'apartaments. Per exemple, pot tenir un gimnàs, una piscina o zones comunes per celebrar funcions privades.
Pas 2. Penseu en contractar un agent immobiliari
Voldreu comprar un complex en una zona que no disminueixi i un agent us pot ajudar a identificar aquestes àrees. Parleu amb altres propietaris de complexos d'apartaments sobre si treballaven amb un agent i si els recomanarien.
- L’ideal seria anar amb algú que treballi com a agent a temps complet. És possible que un treballador a temps parcial no conegui el mercat per dins i per fora.
- Per descomptat, podeu investigar complexos d’apartaments pel vostre compte. Consulteu en línia, parleu amb altres inversors i circuleu pels barris. Tot i això, un agent amb experiència en complexos d’apartaments us pot estalviar temps.
Pas 3. Visiteu els complexos d'apartaments
Visiteu sempre un complex en persona abans de decidir-vos a comprar. Haureu de caminar per tots els edificis del complex i veure les zones comunes. Preneu notes i feu preguntes. Comprar un complex d’apartaments suposa una gran inversió i no hauríeu d’anar endavant tret que us sentiu còmode amb l’estat dels edificis.
- No passegeu només per un edifici del complex. Si ho feu, podríeu suposar que els altres edificis es troben en condicions equivalents. Sigues escèptic si l'agent del venedor es resisteix a mostrar-te tots els edificis del complex.
- Recordeu visitar-lo al vespre per comprovar les característiques de seguretat del complex d'apartaments. Les passarel·les haurien d’estar ben il·luminades, les portes ben tancades i ningú no hauria de vagar pel recinte.
Pas 4. Parleu amb el propietari actual
Podeu obtenir molta informació valuosa reunint-vos amb l’actual propietari del complex d’apartaments. Estigueu preparats per fer preguntes rellevants. Per exemple, pregunteu sobre el següent:
- Quantes unitats es lloguen? Serà més fàcil finançar un complex d’apartaments que es lloga.
- Quant de temps han estat els inquilins? Un complex amb llogaters a llarg termini pot ser més estable.
- Per què ven el propietari? La retirada o el canvi d’inversions són motius legítims. Tot i això, un propietari que ven perquè perd diners és una bandera vermella. Tingueu en compte que el motiu pel qual ven un propietari pot ser confidencial.
Pas 5. Demaneu informació sobre els inquilins actuals
Voldreu conèixer els detalls sobre els seus contractes d’arrendament. Demaneu el "rent-roll", que ha de contenir la informació següent:
- Llista d’inquilins i les seves unitats.
- Dimensions de cada unitat.
- Condicions d’arrendament.
- Import del lloguer i ingrés.
- Nombre de dormitoris i banys a cada unitat.
Part 2 de 4: analitzar la rendibilitat
Pas 1. Calculeu quant podeu cobrar en lloguer
No s’ha de comprar un complex d’apartaments tret que s’ho pugui permetre. Analitzeu si l’arrendador actual ha llogat unitats massa barates o si el lloguer s’ajusta a la tarifa del mercat.
- Cerqueu complexos d'apartaments comparables en línia. Mireu quant anuncien les seves unitats. Per obtenir un recurs fantàstic que us pot ajudar a conèixer els preus de lloguer propers, visiteu
- També podeu preguntar a diferents empreses de gestió immobiliària quin és el tipus de mercat de la vostra zona.
- Si el complex té espai comercial, un agent immobiliari també us pot ajudar a esbrinar quant cobrar.
Pas 2. Calculeu les despeses
Els complexos d’apartaments necessiten un manteniment constant, de manera que cal analitzar les despeses de manteniment. Obteniu el compte de pèrdues i guanys del propietari actual. Tot i això, no us hi fieu al 100%. El propietari pot confondre alguns números per fer el complex d'apartaments més atractiu. Comproveu de nou la informació de despeses:
- Obteniu la informació fiscal del complex de l’assessor del comtat.
- Calculeu els costos de gestió immobiliària posant-vos en contacte amb una empresa de gestió immobiliària. Pregunteu quant cobren. Normalment, la seva quota es basa en un percentatge del lloguer esperat.
- Calculeu la quantitat de manteniment necessari. Si mai no heu gestionat mai un complex d’apartaments, parleu amb un propietari actual. Pregunteu quant gasten anualment reparant cada unitat o els terrenys. L’ideal seria que voldríeu gastar al voltant del 40 per cent dels diners que treieu en despeses d’explotació.
Pas 3. Executeu els números
Els prestadors no us donaran diners per comprar un complex d’apartaments tret que pugueu demostrar que serà rendible. Treballeu estretament amb un comptable per restringir els números i crear els documents financers necessaris per mostrar un prestador. Podeu trobar un comptable posant-vos en contacte amb la societat de comptadors públics del vostre estat.
- Calculeu el vostre ingrés net d'explotació, que és el vostre ingrés brut menys les despeses.
- Crear una anàlisi de fluxos de caixa. Mostra com la quantitat de diners que ingresses es compara amb la quantitat que gastaràs. Quan comenceu o durant els períodes en què el mercat del lloguer és dolent, és possible que no tingueu cap flux de caixa.
- Tingueu en compte que els prestadors també gestionaran els seus propis números, així com l’avaluador que valora el complex.
Part 3 de 4: Obtenció de finançament
Pas 1. Comproveu el vostre informe de crèdit
Tens dret a un informe de crèdit gratuït cada any. El vostre prestador examinarà el vostre historial de crèdit personal, de manera que hauríeu d’extreure’l i comprovar si hi ha cap error.
- Per exemple, és possible que es mostrin comptes que no siguin vostres o que es pugui incloure de manera incorrecta com a comptes predeterminats o col·leccions. A més, el límit de crèdit pot ser incorrecte.
- Comenceu aviat. Tot el procés de controvèrsia pot trigar fins a 60 dies a completar-se i voldreu un informe de crèdit net abans d’acostar-vos als prestadors.
Pas 2. Obteniu informació sobre els préstecs comercials
Els préstecs per a béns immobles comercials no són el mateix que els préstecs que contracta per comprar la seva pròpia casa. En general, els préstecs poden ser de 30 anys o de cinc o set. Els tipus d'interès també poden ser variables o fixes.
- Si podeu obtenir un préstec sense recurs, l’edifici l’assegurarà com a garantia. No obstant això, els préstecs sense recurs no estan disponibles per a tots els prestataris i l’edifici ha de tenir un valor mínim de 2,5 milions de dòlars.
- Amb un préstec de recurs, es manté personalment responsable del préstec. En cas d'incompliment, podeu ser demandat i és possible que perdeu béns personals. Els préstecs de recurs són més arriscats, però pot ser l’únic tipus de préstec que podeu obtenir com a propietari nou.
- Els préstecs comercials també requereixen un pagament inicial al voltant del 30% del preu de compra.
- Si teniu problemes per obtenir un préstec comercial, penseu a obtenir un contracte immobiliari. Els contractes immobiliaris requereixen un gran pagament inicial, però són menys difícils d’aprovar-los. L'avançament pot ser inferior al que demanaria un banc, en funció de quant vulgui el venedor.
Pas 3. Feu una oferta al propietari
Discuteu què és una oferta raonable amb el vostre agent immobiliari, que dependrà de l'estat del mercat local. Si el mercat està calent, és possible que hàgiu de pagar el preu sol·licitat, o fins i tot més.
- Per molt calorós que sigui el mercat, insistiu en un període de depòsit de 90 dies. Voldreu com a mínim 60 dies per obtenir una inspecció. Això us deixarà 30 dies per revisar els documents abans de tancar-los.
- Si utilitzeu un prestador, pregunteu-los quant de temps necessiten per processar el vostre préstec. Segons el vostre prestador, és possible que hàgiu de demanar més temps al propietari per reunir-ho tot.
Pas 4. Feu inspeccionar l’edifici
Contracti un inspector amb experiència en immobles comercials tan aviat com sigui possible en cas que hi hagi complicacions o retards més endavant. Trobeu un inspector rebent una derivació d’un agent immobiliari o parlant amb un altre propietari d’un complex d’apartaments.
- Comproveu amb antelació què s’inspeccionarà. Pregunteu si necessiteu contractar un inspector especialitzat per inspeccionar una piscina o una pista de tennis.
- Si l’inspector troba problemes, demaneu al venedor un crèdit que redueixi l’import que pagueu. Alternativament, el venedor pot fer les reparacions abans de tancar.
Pas 5. Recopileu la informació necessària per a la sol·licitud de préstec
Heu de proporcionar al prestador informació sobre el complex d'apartaments quan sol·liciteu, de manera que recopileu el següent abans de dirigir-vos al prestador:
- imatges del complex d'apartaments
- plànols de planta
- mapa de la zona circumdant
- descripció de la propietat (p. ex., nombre d'unitats, any de construcció, etc.)
- actualitzacions esperades
- informació de lloguer
- preu de compra
- noms d'agents immobiliaris, advocats i empreses de títol implicats en la transacció
Pas 6. Sol·liciteu el vostre préstec
Apropeu-vos a diversos prestadors perquè pugueu comparar les seves ofertes. Demaneu una sol·licitud i envieu-la amb la vostra documentació acreditativa. Si l’oficial de préstecs necessita més informació, proporcioneu-la el més aviat possible.
Pas 7. Compareu els préstecs
Després d’aprovar-lo, el prestador us enviarà una carta d’intencions o un full de termini. Analitzeu-lo detingudament. S'especificarà l'import que es pot demanar en préstec i altres condicions. Trieu el préstec les condicions que més us convinguin.
- Signeu el full de termes o la carta d’intencions del prestador que trieu. En aquest moment, és possible que hàgiu de pagar el dipòsit.
- El prestador hauria de fer un compromís de préstec complet (i definitiu).
Part 4 de 4: Tancament al complex d'apartaments
Pas 1. Contractar un advocat
Abans de comprar el complex d’apartaments, haureu de signar molts documents legals. No intenteu fer-ho tot vosaltres mateixos. En lloc d’això, hauríeu de contractar un advocat amb experiència per redactar i revisar tots els documents. L'advocat pot fer el següent:
- Redactar, negociar i revisar l'acord de compra.
- Busqueu crèdits del propietari per fer les reparacions necessàries.
- Assegureu-vos que el títol sigui clar.
- Configureu el dipòsit de garantia.
Pas 2. Crear una societat de responsabilitat limitada per ser propietària del complex d'apartaments
Si algú està ferit al complex d'apartaments, pot ser que us denunciïn perquè no vau tenir cura durant el manteniment. Si perdeu la demanda, el ferit pot venir després dels vostres béns personals, com ara la vostra pròpia casa. En ser propietari del complex a través d’una LLC, es protegeixen els seus béns personals.
- Posseir l’edifici com a LLC no us protegeix de totes les accions judicials. Per exemple, el vostre prestador us pot demandar si incompleu un préstec de recurs. No obstant això, posseir el complex d'apartaments com a LLC oferirà una protecció important contra lesions personals i altres demandes judicials.
- Inicieu una LLC presentant els documents adequats al vostre secretari d’Estat i obtenint els permisos o llicències necessaris. El vostre advocat també us pot ajudar, ja que això pot trigar molt de temps.
Pas 3. Reviseu els contractes i divulgacions
Haureu de realitzar una diligència deguda important juntament amb el vostre advocat per tancar un contracte immobiliari. Per exemple, haureu de fer el següent:
- Feu que es completi una enquesta de títol adequada. En general, un pla parcel·lari hipotecari és insuficient. En el seu lloc, necessitareu una enquesta de títol ALTA.
- Reviseu les divulgacions sobre la propietat. Per exemple, el propietari pot revelar que alguna cosa no funciona amb la propietat que l’inspector no ha capturat.
- Reviseu els contractes d’arrendament i els documents per a la seva cessió.
- Penseu en l’impacte de les restriccions de zonificació en el complex d’apartaments. Si voleu convertir un complex a ús mixt, aquest és un pas clau.
- Reviseu els contractes de serveis del complex d'apartaments.
- Obteniu els permisos necessaris per fer reparacions.
Pas 4. Assistiu al tancament
El vostre advocat hauria d’assistir a la cloenda juntament amb un representant de la vostra LLC (si n’heu format). Hauríeu de rebre diversos documents al tancament, inclosos un escrit de renúncia i els contractes i arrendaments assignats.
Pas 5. Contractar algú per gestionar el complex d'apartaments
Depenent de la mida del complex, pot ser impracticable gestionar la propietat vosaltres mateixos vivint al lloc. En el seu lloc, hauríeu de contractar una empresa de gestió immobiliària. Administraran la propietat cobrant el lloguer i programant les reparacions.
- Consulteu els costos. En general, les empreses gestores de propietats cobren un 5-10% del lloguer cobrat.
- Parleu amb altres propietaris per obtenir referències. Alternativament, podeu consultar-ho amb l’associació local d’apartaments.
- Compareu les empreses de gestió immobiliària en funció de més del preu. Mireu també els serveis que ofereixen.
