Hi ha una quantitat increïble de diners per canviar cases noves si s’encerta. De fet, podeu guanyar fàcilment 25.000 $ o més per tirada i fer-ho en menys de 90 dies. Tanmateix, tingueu en compte que també perdreu tant o més, si feu un mal càlcul de l’oportunitat. Invertir cases noves pot ser una manera de guanyar grans quantitats de diners de manera poc convencional, però també requereix investigació, treball dur i una sana apetència pel risc.
Passos
Primera part de 4: Determinar si el canvi de casa és adequat per a vosaltres
Pas 1. Assegureu-vos que teniu prou efectiu addicional
Invertir cases noves implica realment comprar una casa o una propietat. Així, a més d’afegir una altra hipoteca a les vostres despeses mensuals, és probable que també hàgiu d’aconseguir un pagament inicial. Amb sort, el vostre preu de venda cobrirà aquestes despeses. Independentment de tot, necessitareu una gran quantitat d’efectiu a la mà i un pressupost mensual flexible per començar a canviar de casa.
També són altres despeses, com ara els serveis públics i els impostos, que entren en joc. Quan veneu la casa, també haureu de pagar impostos sobre les plusvàlues sobre els vostres beneficis
Pas 2. Gestioneu les vostres expectatives
Els flippers d’èxit no només compren i venen cases sense fer cap treball intermedi ni cap màrqueting. Adoneu-vos que en molts casos haureu de dedicar-vos a la feina i a les despeses per fer canvis a la casa. En d’altres, voldreu evitar els honoraris d’agents immobiliaris i intentar vendre la casa vosaltres mateixos, cosa que requereix una mica de màrqueting i treball a la cama. Assegureu-vos que esteu disposats a treballar per fer-ho bé.
Pas 3. Assegureu-vos que teniu prou temps lliure
No és una afició de cap de setmana, sinó una feina a temps complet. En la majoria dels casos, haureu de programar el manteniment, supervisar la construcció de les incorporacions o canvis i tractar altres problemes que sorgeixin amb la casa. També haureu de mostrar la casa als compradors potencials pel vostre compte si no teniu previst utilitzar un agent de béns arrels. Seria difícil programar tot això al voltant d’una altra feina a temps complet.
Pas 4. Ser capaç de fer front al risc i al fracàs
El més probable és que comenceu, com a mínim, alguns passos equivocats quan comenceu a invertir cases. Aquests errors us poden costar milers o desenes de milers de dòlars. A més, es poden produir accidents que us costin milers de persones o que restableixin el vostre projecte actual setmanes o mesos enrere. Si sou el tipus de persona que no pot pensar i actuar racionalment en aquests moments d’estrès, és possible que no us vagi bé la casa.
Part 2 de 4: cerca d'una propietat
Pas 1. Familiaritzeu-vos amb com comprar una casa o un pis
Si ja ho heu fet, ja coneixeu el procés i és una segona naturalesa. Si mai no heu comprat una casa, consulteu amb un agent de béns arrels. Hi ha uns quants passos per adquirir una casa que necessiteu familiaritzar-vos. Generalment, aquest procés inclou fer una oferta, obtenir una hipoteca, eliminar condicions i prendre possessió.
També podeu ometre la venda inicial comprant totalment els vostres propis lots i construint-hi les vostres cases per vendre-les. En aquest procés, podeu construir la casa vosaltres mateixos o contractar un constructor que ho faci per vosaltres. Aquests dos processos són coneguts com a especificacions i construcció personalitzada, respectivament
Pas 2. Investigueu les condicions del mercat a la vostra zona
Parleu amb els agents immobiliaris sobre el volum i la demanda d’habitatge que experimenten. També és possible que vulgueu buscar al vostre diari local informes d’habitatge.
- El mercat de l'habitatge és com el mercat de valors, ja que té cicles tant "bous" com "baixistes". El mercat immobiliari pot trigar anys i anys a canviar d’un cicle a l’altre. Això vol dir que els béns immobles poden tenir una "alta demanda" o una "baixa demanda" en cada moment.
- Si actualment la vostra zona experimenta una "baixa demanda" d'habitatges, serà molt més difícil, o almenys menys rendible, canviar de casa.
- Si realment voleu començar a fer flipping, però trobeu que el vostre mercat immobiliari local no està madur, penseu a traslladar-vos a una zona amb un mercat més actiu. Investigueu els mercats més populars en línia. Algunes àrees experimenten actualment recuperacions de preus espectaculars i estan preparades per a inversions inverses.
Pas 3. Cerqueu una propietat
Un cop hàgiu decidit que és el moment adequat per començar un projecte nou, cerqueu el lot adequat dins del vostre pressupost. Hi ha diverses maneres d’aconseguir-ho.
- Algunes persones busquen propietats angoixades. Són aquells que el venedor està "desesperat per vendre", per motius com el divorci, la fallida, la mort, el mal estat de la propietat o el retard en els pagaments. El desig del venedor de vendre us permetrà negociar un millor preu del terreny.
- Una altra manera és simplement localitzar les zones de la vostra ciutat o poble que són "barris nous", on s'està produint tota la nova construcció. Aneu-hi i conduïu. Cerqueu rètols col·locats per constructors que vulguin vendre la casa nova o els lots oberts disponibles.
Pas 4. Penseu en quin tipus d’habitatge podeu construir en una propietat
Feu la vostra investigació i esbrineu quin estil, mida i característiques específiques estan de moda o que es venen habitualment a la vostra zona. Mireu les cases noves que es venen i intenteu imitar els seus èxits. És possible que hagueu de reunir un equip amb un dissenyador i un arquitecte per tenir una idea realista del que podeu fer amb un lot i un pressupost determinats.
- Intenteu planificar les cases que es venen de la gamma mitjana a superior. El que això significa és l’import on la família mitjana s’ho podria permetre. En general, això significa entre uns 200.000 i 500.000 $ segons la vostra àrea. Voleu aquest rang de preus perquè es venen més ràpidament, ja que hi ha la densitat de població més gran que busca aquestes cases de gamma mitjana. Podria ser molt menys o molt més, però això és aproximadament la mitjana.
- En molts casos, l’habitatge ha de tenir tres o més dormitoris i almenys dos banys complets.
Pas 5. Poseu-vos en contacte amb els constructors sobre "cases específiques"
"Una altra manera de trobar una casa és simplement buscar una llista de constructors de la vostra zona. Truqueu-los a tots i pregunteu-los si tenen" cases específiques "a la venda. Així es diu una casa nova sense propietari real (que no sigui el constructor).
- El motiu pel qual voleu plantejar-vos la possibilitat de trobar una casa nova és senzill. És completament nou, no cal reformes. Es mostra molt millor i aconseguiràs que vingui més gent a veure-ho que en una casa gran. I els marges són més grans. Això significa que les cases noves tenen una “prima”. Si una persona vol viure en una casa nova, ha de pagar un preu més alt. Gairebé li agrada comprar un cotxe nou fora del lot, només que no es depreciarà.
- A més, els barris nous solen oferir més funcions i comoditats, com ara parcs, rierols, senders per caminar, etc. Són més agradables amb més actualitzacions. La vostra casa està envoltada de cases noves i agradables. Totes aquestes funcions combinades se sumen i faciliten el canvi de casa.
Pas 6. Investigueu més les vostres oportunitats preferides
Amb el temps restringireu la cerca a algunes propietats. En aquest moment, investigueu sobre cada constructor que esteu considerant per assegurar-vos que siguin de bona reputació i acabin la casa segons els estàndards que afirmen, com ara taulells de granit, catifes de 50 unces i altres especificacions. Assegureu-vos que facin treballs de qualitat i, fins i tot, inspeccionin algunes de les altres cases que han construït. Si no tenen altres cases construïdes per mostrar-vos-hi, aneu amb compte.
Assegureu-vos d’utilitzar les dades del servei de llistats múltiples (MLS) per veure les tendències del barri i els valors mitjans de cases similars. Això us ha de donar una idea del valor de mercat de la casa. Aneu a https://www.mls.com per utilitzar el servei
Part 3 de 4: Compra de la propietat
Pas 1. Tingueu en compte els costos
Consulteu els costos del solar, els honoraris del constructor i els costos de construcció. També haureu de tenir en compte les comissions, els impostos sobre la propietat i les assegurances, així com el cost del finançament de la vostra inversió. Sumeu aquestes xifres mitjançant les xifres del vostre constructor i projectes comparables. A continuació, podeu utilitzar aquest total per comparar-lo amb un preu de venda estimat per determinar si podeu obtenir o no un benefici raonable amb la venda de la casa.
Pas 2. Un cop heu trobat una propietat que és molt gran, aneu-hi
Si sabeu, basant-vos en comparacions reals de MLS en aquesta àrea, podríeu invertir-lo per almenys 25.000 dòlars més, avança ràpidament!
Feu una oferta immediatament. Si s’accepta, encara us donarà temps per investigar sobre el constructor i l’estat de la casa.
A l'oferta, assegureu-vos de tenir diverses formes de sortir del contracte, com ara "subjecte a finançament". Si teniu un problema i heu de sortir i no incloeu aquest tipus de clàusules, no podreu sortir si hi ha algun problema. El més comú és simplement "subjecte a finançament per data x". Si no podeu fer el finançament, sol·liciteu una pròrroga en la data de la condició
Pas 3. Adquirir finançament
Per comprar la propietat i començar o continuar la construcció, haureu de contractar un préstec. En cas de canvi de casa, és probable que hagueu de contractar un préstec amb un tipus d’interès elevat, a causa del risc inherent que suposa el canvi de casa. En molts casos, pot arribar a ser d’un 10 a un 12% anual.
Tenir un bon historial de crèdit i obtenir una bona puntuació us pot ajudar a obtenir una millor taxa, però molts préstecs encara consideraran arriscat el préstec
Pas 4. Traieu les condicions de la llar
Això vol dir que heu de prendre possessió de la data del contracte. Això passa a mesura que es construeix la vostra llar. Ara podeu parlar amb el constructor i triar les vostres característiques i colors per a l'interior i l'exterior de la casa. Si no teniu experiència amb això, esbrineu si el constructor té un professional que us pot consultar.
Pas 5. Completa la teva casa
Assegureu-vos de supervisar el treball del constructor mentre acaben la casa segons les vostres especificacions. És possible que vulgueu consultar altres llibres o experts en acabar la llar, especialment per als vostres primers productes. Voleu afegir acabats de luxe visibles sense sacrificar massa del vostre pressupost.
- Trieu textures, pintures i materials "tots els colors neutres" i acabats que s'adaptin a qualsevol gust. No trieu colors brillants per a res. Recordeu que esteu "donant voltes" a aquesta casa. Esteu fent l'interior per a "algú altre". No és el que us agrada, és el que agradarà a la població en general, que són "tons neutres" per dins i per fora.
- Si no feu res més, assegureu-vos que la cuina sigui perfecta. Aquesta és la sala més important de la casa per a molts compradors. Si això ja és bo, mireu els banys següents.
Part 4 de 4: vendre la casa
Pas 1. Ara la vostra llar està preparada, prepareu-la per mostrar-la
Desfeu-vos de totes les escombraries i de qualsevol material de construcció o equipament que hi hagi al voltant. Aquesta casa es posarà a la venda. Això vol dir que ha de ser "100% lliure de desordre". Una manera senzilla d’entendre-ho és anar a qualsevol “show home” de la vostra zona i veure com han fet l’interior. Els vostres mobles, si en teniu, no han de ser tan bons ni tan elegants com podrien tenir a la sala d’espectacles.
No deixeu res a la vista. Guardeu-ho tot en armaris, armaris, calaixos, soterrani i garatge. Deixar la zona d’estar principal amb aspecte net. Tampoc utilitzeu massa mobles. No voleu que les habitacions semblin ocupades. Tampoc no munteu massa fotos ni imatges a les parets. Voleu que tot sigui verge. Com que el comprador vol una "casa nova", no la converteixi en una "casa usada". Converteix-lo en un "show home" per a ells
Pas 2. Llista la casa
Podeu vendre-ho vosaltres mateixos per estalviar diners o llistar-los al MLS amb un agent de béns arrels. La raó per la qual voldríeu vendre a través de MLS és que hi ha milers d’agents immobiliaris a la vostra zona que veuran aquest llistat MLS (servei de llistats múltiples) i començaran a mostrar la vostra casa fins i tot “diàriament”. Tindreu un munt d’agents immobiliaris que competeixen per vendre la vostra casa. Compareu això amb "només vosaltres" que intenteu vendre-ho. Sí, renunciareu a una comissió, però això es pot incloure en el preu de venda.
- Llista la teva casa de manera competitiva dins de la zona. Tanmateix, en comprar la casa, hauríeu d’haver aconseguit un acord i ja havíeu previst que podíeu revendre-la per almenys 50.000 dòlars més en funció de les condicions reals del mercat i de la investigació que hàgiu fet.
- No en tingueu un preu excessiu o no es vendrà, i no en tingueu menys preu i deixeu diners sobre la taula. Però és millor subestimar-lo i no ser flexible en el preu que demaneu durant la negociació, que valorar-lo excessivament i que ningú no el vegi.
Pas 3. Quan obtingueu una oferta, tingueu en compte la situació amb atenció
Mai, en cap cas, inicieu una negociació on comercieu ofertes d’anada i tornada. Si us ofereixen una oferta, sempre heu de dir-los: "Ho pensaré i us tornaré a dir en una hora". Preneu-vos una estona per pensar-hi. No comenceu a negociar ofertes d'anada i tornada amb un comprador sense trigar almenys una hora. Una cosa que podeu fer quan esteu amb el comprador i diuen "què passa amb això …", digueu-los: "D'acord, prendré aquesta oferta i aniré a prendre un cafè i tornaré en un msgstr "hora per avisar - lo".
Això és tan important perquè és probable que no us hagin ofert prou i ara vulgueu contrarestar l’oferta. El que podeu fer és trigar aquesta hora a estructurar la vostra oferta de taulell. Per exemple, si la seva oferta és gairebé la que voleu, però no del tot, torneu a dir alguna cosa així com "d'acord, acceptaré la vostra oferta, però no deixaré els electrodomèstics". Podrien estar bé amb això, i això suposa els vostres 5.000 dòlars que hauríeu perdut si haguéssiu entrat en una negociació precipitada
Pas 4. Seguiu endavant amb la venda
El comprador de la seva casa voldrà que se li doni un termini per "eliminar condicions". En general, si teniu una oferta, el comprador serà "seriós" sobre la vostra llar. Si necessiten una extensió només doneu-la si hi ha poca o cap altra activitat. Però si encara rebeu moltes altres ofertes a la vostra llar, o potser sentiu que no obtingueu un acord tan bo com vau pensar inicialment, no amplieu la data de la condició, de manera que l’oferta serà nul·la. Això us permetrà recuperar l'oferta que pot ser millor i més forta.
En general, però, voleu ser acollidors en aquest moment per fer que l’acord s’aconsegueixi amb èxit. Per tant, si volen portar la seva família per tercera vegada, deixeu-los venir a veure-ho
Pas 5. Cerqueu el vostre proper projecte
Ara que el comprador ha eliminat les condicions, podeu començar a buscar una propietat nova per comprar o provar de trobar-ne una altra per donar la volta a la mateixa manera que acabeu de fer. El dia que prenen possessió, heu d'estar "fora". Aleshores, poc després d’agafar possessió, obtindreu una nòmina molt grassa del benefici que vau obtenir de la venda. És a dir, a menys que ho porteu a la nova casa, acabareu comprant. En general, és millor deixar els ingressos que obtingueu a casa vostra.
No cobreu diners i aneu a gastar els diners. És millor agravar l’efecte i permetre que els vostres diners es posin a treballar per a la propera compra que malgastar-los en compres i extravagància. Per descomptat, compreu-vos unes vacances fora de l’oferta per uns quants diners, però deixeu que la resta d’aquest benefici us funcioni a la propera casa o en una altra inversió en què us guanyi encara més diners
Consells
- Aquesta és una gran tendència. Però això també significa molta competència. Si ho feu, assegureu-vos de llegir-ne una mica. Tanmateix, tingueu en compte que la majoria d’espectacles, llibres i materials de llançament a casa es centren en donar voltes a propietats més antigues i en dificultats, algunes de les quals poden necessitar reformes, i això és tot un altre parc de pilota. És per això que hauríeu de plantejar cases noves on el constructor només vol liquidar per obtenir una petita quantitat de beneficis. Alguns constructors només volen sortir, o "han de sortir" i es vendran a la paret.
- Si obteniu un munt de persones que vinguin a veure casa vostra, com en diverses per dia, és possible que no tingueu preu de la vostra propietat. No n’obtindríeu tants, a menys que el preu sigui tan baix que la gent pensi que és molt gran, i aquest no és el vostre objectiu. El vostre objectiu és tenir un "preu competitiu", però poder obtenir beneficis.
- Intenteu trobar allò que anomenen una empresa immobiliària amb "tarifa plana". Aconseguiran la vostra fitxa a la MLS més popular de la vostra zona, cosa que permetrà a altres agents immobiliaris començar a vendre la vostra casa. No obstant això, només cobren una "tarifa plana", que sovint us estalviarà al voltant del 40% en comissions d'agents immobiliaris.
- Quan compreu una casa, tret que ja conegueu molt els contractes i les negociacions, intenteu que un advocat i / o un agent de béns arrels estiguin presents i treballin en nom vostre. Sense ells, el venedor pot intentar establir termes que us acabin perjudicant i que ni tan sols ho sabreu. Per tant, voleu que alguns professionals amb experiència del vostre equip us aconsellin abans d’iniciar la sessió per comprar o vendre la casa.
Advertiments
- Escriviu un pla d’acció detalladament fins a l’últim element. Peseu tots els pros i els contres. Com afectarà la vostra vida a la llar, teniu una família en què pensar, com afectarà la vostra feina i us podeu permetre qualsevol cost inesperat per transportar la propietat fins que la pugueu capgirar?
- Aquest és un esquema bàsic sobre com es fa això. Trobareu grans quantitats de diners i estareu sota algunes condicions que us poden costar molts diners si cometeu un error. En altres paraules, tingueu molta cura. Està pensat per a persones que estiguin disposades a fer els deures, puntejarin els seus "jo" i creuar tots els seus "t". No per a aquells que tontament es limiten a precipitar-se i “fer-ho”. Recordeu que hi ha moltes ofertes en aquestes ofertes.
